Con cerca de 10.000 viviendas entregadas en toda la Comunidad de Madrid desde su fundación hace más de 30 años, Grupo Fogesa se ha consolidado como uno de los grupos inmobiliarios imprescindibles en toda la región. Entre las razones, su firme apuesta por la promoción de vivienda en cooperativa, que ha garantizado el acceso a la vivienda asequible de miles de familias.
Hoy tenemos la oportunidad de hablar sobre este objetivo corporativo con Agustín Clemente, CEO de Grupo Fogesa. Y lo hacemos ahora que la Comunidad de Madrid ha aprobado un nuevo Proyecto de Ley de Cooperativas, que actualiza la regulación y organización de las mismas. Agustín Clemente nos cuenta de primera mano qué implican estos cambios para el ámbito inmobiliario y también damos un repaso por el estado actual del sector.
Pregunta: ¿Cómo describiría usted el actual estado del mercado residencial en España? ¿Y el de la vivienda protegida?
Respuesta: Enlazo las dos preguntas.
Por lo que se refiere a la demanda nos encontramos en una situación asimétrica en la que por una parte aquellos que tienen vivienda y un trabajo pueden demostrar solvencia ante las entidades bancarias y por tanto pueden acceder a una vivienda mejor y aquellos, incluso parejas, que tienen un puesto de trabajo pero que no tienen capacidad de ahorro y consecuentemente quedan excluidos del mercado en compra, consecuentemente estas personas son expulsadas al mercado del alquiler.
P.: ¿Cuáles cree usted que son los principales problemas por los que los jóvenes tienen un difícil acceso a la vivienda?
R.: En las asociaciones a las que pertenezco, tanto Asprima como AGV, este problema es el mayor de nuestras preocupaciones y somos proactivos con las Administraciones sin, la verdad, mucho éxito. Es cierto que la CAM ha diseñado un sistema novedoso que va a empezar a ser replicado por Ayuntamientos como el de Madrid e incluso el Gobierno como es la puesta en el mercado de suelos dotacionales para el Alquiler, pero volvemos a lo mismo. La apuesta de las administraciones, por un mimetismo con otros países de Europa, es por el alquiler, abandonando un modelo de acceso a la compra mediante ayudas principalmente dirigidas a jóvenes que funcionaba. Si se imposibilita el acceso a la propiedad ¿podrán defender estos jóvenes de hoy con sus pensiones futuras el pago de un alquiler? Yo creo que no.
Habría que incidir en políticas que funcionaron en Reino Unido o tímidamente realiza el Banco Santander de ayuda a la compra, de tal modo que a los jóvenes hay que facilitarles los medios, principalmente avales públicos y tiempo, para pagar al menos un 15% del valor de las viviendas protegidas que por prudencia financiera no pueden cubrir las entidades de crédito.
Por otra parte en la Comunidad de Madrid, punta de lanza en muchas de las políticas económicas del país, está sumida en la inacción y mantiene el precio máximo de venta en viviendas protegidas desde el año 2.008, esta inacción sólo explicable por un supuesto coste político se volverá en su contra en poco tiempo porque con la situación inflacionaria actual las empresas que realicen vivienda protegida incurrirán en pérdidas importantes, con la consiguiente quiebra o bien recurrirán a artimañas para hacerlas en fraude de Ley. Se verán situaciones no deseadas como en el pasado, que la administración competente, en este caso la CAM, tendrá que resolver por no anticiparse a los problemas.
P.: ¿Qué beneficios trae para las familias comprar vivienda promovida en régimen de cooperativa?
R.: Los cooperativistas adquieren su vivienda a precio de coste, tienen pequeñas ventajas fiscales, cada vez menos, y participan en todo el proceso pero, sobre todo, anticipan la compra de la vivienda mediante el acceso a suelos “tempranos”, lo que permite ir pagando ese 20% que no cubren las entidades financieras en el tiempo, los cooperativistas con sus cuotas ahorran comprado su casa.
P.: ¿Cree que el nuevo Proyecto de Ley de Cooperativas aprobado por la Comunidad de Madrid puede colaborar en el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda? ¿Por qué?
R.: De una primera lectura sacaría un punto muy negativo como es el artículo 116.2, que debiera eliminarse. Este artículo limita al 10% del precio de coste las aportaciones de los cooperativistas antes de la licencia. En la práctica todos los suelos comprados en cooperativa tendrán que hipotecarse. Descartadas las entidades financieras que no pueden prestar dinero a suelo, ponen a las cooperativas en manos de fondos inmobiliarios. Nuevamente vemos cómo, en este caso el legislador, en el tema del módulo está perjudicando inconscientemente a aquellos a los que se quiere proteger.
En la parte positiva estaría la regulación de las cooperativas de vivienda de uso que abre muchas posibilidades de desarrollo, sobre todo para suelos públicos. También veremos cooperativas de viviendas que gestionen la energía que se autogeneren.
P.: ¿Cómo afectará este Proyecto de Ley a la constitución de cooperativas de viviendas dentro del sector inmobiliario?
R.: Sin duda, una regulación actualizada permitirá utilizar este modelo de promoción a otros actores, principalmente promotores, que hasta ahora eran reacios. Vemos cómo promotores de primer nivel como Pryconsa o Vía Ágora, por citar a algunos, realizan proyectos mediante la gestión de cooperativas. En este sentido, el proyecto de Ley facilita el acceso a nuevos actores, lo que es sin duda una buena noticia para los que llevamos 30 años gestionando cooperativas, como es el caso de FOGESA.
P.: ¿Qué tipo de mejoras reclaman los profesionales del sector inmobiliario para poder construir vivienda protegida?
R.: Subida del módulo en la Comunidad de Madrid en consonancia con otras comunidades autónomas. Nada más.
P.: ¿A qué retos se enfrenta el sector inmobiliario?
R.: Coyunturalmente, espero, nos estamos enfrentando a una inflación galopante que afecta en primer lugar a las constructoras con las que trabajamos y que afectará a los promotores, también a las cooperativas, y posteriormente a los bancos que financian estos proyectos. En este sentido, las pocas entidades financieras que financian promociones inmobiliarias debieran monitorizar, léase ayudar, a aquellas empresas constructoras que desarrollan obras en la actualidad y que están recibiendo el primer impacto inflacionario. Los promotores de todo tipo y condición tendremos que aportar nuestro grano de arena nuevamente.
La subida de tipo de interés también nos perjudica, no sólo en los márgenes. Hasta la fecha una cuota mensual de una hipoteca media es menor que el pago mensual de un alquiler. Esa percepción no ayudará a la vivienda de obra nueva y reforzará el acceso a la vivienda en alquiler frente a la vivienda en propiedad o para inversión.
P.: Por último, Agustín, ¿puede adelantarnos cuáles son los próximos planes de la compañía?
R.: Al inicio de la pandemia decidimos, erróneamente, centrarnos únicamente en nuestro sitio natural como es la zona sur de Madrid y principalmente en Getafe, donde somos líderes en la promoción de vivienda. Antes de fin de año sacaremos varias promociones en el norte de la comunidad de Madrid en régimen de cooperativa donde esperamos implantar un modelo de autoconsumo energético novedoso. Por otra parte, también queremos desarrollar nuestra primera promoción de coliving senior, sin olvidarnos de las promociones que estamos desarrollando a las que tenemos que prestarle, en la coyuntura actual, mucha atención.
Enlace a la entrevista original: https://xm2news.com/entrevista-agustin-clemente-ceo-grupo-fogesa/