- FOGESA ha impartido diferentes clases en cursos de Gestión de Cooperativas de Viviendas, de la mano de algunos profesionales de la compañía: D. Agustín Clemente, Dª Mª Paz García, Dª Ana Isabel Delgado y Dª Marisa Mancha.
El 20 de septiembre tuvo lugar el primer curso, que fue el organizado por SERVILAND impartiéndose dentro del programa, el Módulo 1. La cooperativa de viviendas, donde se formó sobre las temáticas: La sociedad cooperativa por un lado, y por otro sobre el Marco Normativo general y estatal.
El Módulo 3. Versó sobre el funcionamiento de la cooperativa y el socio cooperativista, en las clases impartidas correspondientes a la tipología de las Cooperativas de Viviendas, scoring de Socios Cooperativistas, los contratos y la DH y cuotas de participación de los Socios Cooperativistas.
Además, el pasado 8 de noviembre, se celebró el segundo de los cursos, organizado por la Asociación de Gestoras de Vivienda (AGV) en las que FOGESA impartió las clases sobre el socio cooperativista; y las Asambleas generales y un taller práctico de celebración de asambleas.
¿Qué aspectos esenciales abordasteis en el curso sobre gestión de cooperativas de viviendas?
Explicamos la normativa de aplicación a las Cooperativas. Aunque es una parte muy teórica, tratamos de reflejar la importancia de aplicar una normativa u otra, sobre todo en lo referente a la Ley de Cooperativas estatal y la de la CAM.
Respecto al taller que hicimos de simulación de una Asamblea General, elaboramos dos convocatorias distintas, una inicial: muy importante a tener en cuenta para asentar bien las normas, presupuesto económico de la promoción y contrataciones de profesionales por la Cooperativa; y una de final de la promoción, con inclusión de un incremento en el precio de construcción. Fue muy práctico comentando todos los puntos, ideas, y observaciones a tener en cuenta, e interactuando con los alumnos que asumían distintos roles. Fue una experiencia que gustó mucho tanto a alumnos como a profesores.
¿Cuáles diríais que son las principales dificultades a las que los asistentes pueden enfrentarse al gestionar una cooperativa de viviendas por primera vez?
Si no han tenido contacto antes con una Cooperativa, es una materia un poco complicada, por la diversidad de normativa de aplicación, desde lo más genérico (ley) a lo más específico (normas de la promoción), si bien hay algunos conceptos generales que ayudan bastante a entender su funcionamiento, y sobre todo, la interpretación de la normativa.
¿Cuáles fueron vuestras recomendaciones para evitar problemas legales comunes en el manejo de una cooperativa?
Procurar fundamentalmente ser transparentes en la gestión, incidir en el derecho de participación de los socios y del derecho a la información que tienen para transmitir confianza en la gestora. Y al elaborar los Estatutos sociales de una Cooperativa, siempre tener la ley delante para valorar lo que es obligatorio de lo que es optativo en la regulación del funcionamiento de ésta, para decidir lo que más conviene a la Cooperativa. A la hora de tomar decisiones es fundamental siempre en la regulación, primar el interés general de la cooperativa frente al individual de los socios.
¿Qué diferencias existen entre la gestión de una cooperativa de vivienda y un proyecto en promoción?
Pues como decía antes, en cuanto a la toma de las decisiones no se adoptan sin más por una persona, se deben adoptar por acuerdo del consejo Rector o de la Asamblea según las competencias, porque la Cooperativa es la promotora, y todos los demás son profesionales contratados por ella, por lo que debe transmitirse puntualmente la información sobre el avance de la promoción así como los problemas que pueden acontecer, ya sea con socios o de la promoción en cuestión, para decidir por mayoría lo mejor siempre para el interés general de la Cooperativa. Los socios participan a través de la Asamblea con su voto, sus preguntas, sus propuestas, a través de las comisiones financieras y de obras, y deben ser atendidos. La gestión es bastante más especializada y requiere más medios personales.
Y en cuanto al precio, en la Cooperativa es el resultado de su participación en el coste final, que, no tiene por qué coincidir con el inicial previsto, debiendo afrontar el socio cualquier desviación, lo que no ocurre en la compraventa.
Otra diferencia fundamental es que, en la promoción en régimen de cooperativa, hay que informar a los socios periódicamente y reunirles en las Asambleas Generales, comités en su caso, para la toma de decisiones, ya que participan durante todo el proceso en la promoción de sus viviendas. Además, en la promoción directa, cumpliendo con el precio, plazo de entrega, y características ofertadas, no hay obligación adicional de reunir periódicamente a los compradores, ni tienen que participar obligatoriamente en la toma de decisiones.
¿Desde vuestra experiencia, cuáles son los errores más comunes que suelen cometer las cooperativas en su proceso de constitución y gestión? ¿Cuáles son los mayores desafíos legales?
En su proceso de constitución, por agilidad se redactan los estatutos siguiendo el modelo que ofrece el Registro de Cooperativas, y con la experiencia adviertes que hay regulación de algunos aspectos que viene “impuesta” que se podría adaptar al interés de la Cooperativa, es decir, que hay margen de regulación en algunas cuestiones.
En la gestión, creemos que el error es pensar que es una promoción directa, que se pueden tomar decisiones por la Gestora que vinculan a la Cooperativa sin consensuarlas con el Consejo Rector, y es muy importante ganarse y mantener su confianza, y eso sólo se consigue contando con ellos y estando en comunicación permanente. Es decir, dándoles una información clara y transparente, reseñando los pros y los contras de la toma de decisiones y objetivar el interés general y la viabilidad de la promoción.
Los mayores desafíos legales son conseguir lanzar las promociones cumpliendo todas las prevenciones legales que se han ido estableciendo en garantía de los socios por la mala praxis de muchas gestoras, ya que inicialmente hay muchos aspectos por definir, y sin embargo legalmente se obliga a definirlos y aprobarlos desde el primer momento. El cumplimiento con el precio máximo legal de venta en las viviendas protegidas, sin que el precio del suelo también se limite. Que no haya oferta de suelo público para enajenarlo por concurso dando preferencia a las Cooperativas, como únicas generadoras de viviendas asequibles, es lo que nos hace muy difícil competir con los fondos de inversión y promotores privados en la compra de suelo.
¿Cuál ha sido el proyecto más desafiante en el que habéis trabajado en este sector?
Pues una promoción entregada recientemente, que al ser un proyecto en suelos en proceso de urbanización, por Sistema de Compensación. En este caso, se duplica el trabajo, al tener que gestionar por un lado la edificación que promueve la Cooperativa, y por otro, el proceso de urbanización y de la Junta de Compensación, por lo que hay que invertir mucho tiempo y lidiar con problemas complejos, y con la incertidumbre de los plazos y los costes finales que implican estos procesos.
Por último, hablamos desde vuestra opinión sobre algunos temas de actualidad…
Con respecto a los cambios recientes en la legislación sobre las cooperativas de viviendas, ¿qué impacto creéis que tienen en el mercado inmobiliario actual?
Se ha querido hacer más competitivas a las Cooperativas, y es cierto que hay aspectos novedosos que tienen como objetivo proteger la viabilidad económica de las promociones, como por ejemplo, se regulan objetivamente los requisitos para que las Cooperativas puedan adjudicar viviendas a sociedades; se facilita el desarrollo de una promoción al eliminar los plazos de reembolso de aportaciones a los socios que causan baja y vincular el reembolso a su sustitución (antes esto podía llevar al concurso a una Cooperativa); se posibilita poder exigir hasta un 20% del precio de la vivienda antes de entrar en vigor la garantía sobre cantidades anticipadas, lo que es importante ya que estas aportaciones iniciales son prácticamente indispensables para que la Cooperativa pueda adquirir un suelo en el que desarrollar la promoción.
También se da más garantías a un socio que no puede continuar en la promoción de las causas que se entienden justificadas para darse de baja y que le evitarán deducción en las cantidades aportadas, lo que le puede dar más seguridad a la hora de incorporarse a una Cooperativa.
Por otro lado, también se ha profundizado en la regulación de formas de financiación por parte de la Cooperativa, ya que es un problema fundamental al que tiene la Cooperativa para el desarrollo de una promoción.
A grandes rasgos, ¿cuáles son las ventajas y desventajas de una cooperativa de viviendas en comparación con otras alternativas de acceso a la vivienda?
Las ventajas: que participa en todo el proceso, que es más flexible en la forma de pago ya que son proyectos a 2,5–3 años, y el precio final suele ser inferior que en promoción directa. Al final cuando escrituran su vivienda, los socios son conscientes de que el coste que han pagado por ella es inferior al precio de mercado para el mismo tipo de viviendas.
Las desventajas: que la implicación del socio durante todo el proceso, sin ser un promotor profesional, le genera dudas y miedos, sobre todo en cuanto al precio y el plazo de entrega, hasta que poco a poco según va avanzando la promoción, confían en la gestora y el resto de los profesionales intervinientes, y ya se van disipando esas dudas iniciales. Estos inconvenientes hay que saberlos gestionar muy bien, ofreciendo a los socios toda la información de forma transparente con las explicaciones pertinentes, manteniendo vivo el espíritu cooperativista pero que lo cierto es que las promociones gestionadas profesionalmente son promociones de éxito, aunque el camino a veces sea duro y una vez concluidas son los socios los que agradecen la perseverancia y el bien hacer.
El éxito de las cooperativas depende, sin embargo, de la gestión profesional. Aquí es donde gestoras con experiencia y solvencia profesional acreditadas, como FOGESA, marcan la diferencia. La experiencia demuestra que una gestión profesional asegura la viabilidad de las promociones, minimizando riesgos y superando desafíos complejos como la adaptación a marcos normativos diversos, la gestión de conflictos y la transparencia en la toma de decisiones. Esto no solo fortalece la confianza de los socios, sino que garantiza el éxito de las promociones.
¿Creéis que el modelo de cooperativas puede ser una solución viable para la crisis de vivienda que se está produciendo en algunas ciudades de nuestro país?
La promoción en Cooperativa es la única solución viable para promover viviendas asequibles y podría ser si las Administraciones tomaran conciencia de este hecho y se lo propusieran en firme. Si se quisiera poner en el mercado oferta de vivienda asequible, se deberían ofrecer suelos para su adquisición preferente a las Cooperativas que acrediten la experiencia y la solvencia profesional de las gestoras contratadas, para que éstas desarrollen promociones, tanto en venta como en arrendamiento con garantía de éxito. Esto no solo impulsaría la creación de viviendas asequibles, sino que garantizaría proyectos sostenibles y exitosos, respondiendo a la actual crisis de vivienda en muchas ciudades del país.
En zonas turísticas con gran demanda de vivienda en verano, por ejemplo, se podrían plantear co-living para empleados.
En resumen, la promoción en régimen de cooperativa gestionada profesionalmente es más que una alternativa: es una solución probada para acceder a viviendas asequibles y de calidad, transformando los desafíos del mercado en oportunidades para los ciudadanos.